不動産企業の「狂奔」の四年間：千億軍団の拡充の四倍の波の後はどこに行くべきですか？

古語の雲、士別三日、刮目して見ます。もし四年間会わなかったら？

2016年から2019年まで、不動産市場は毎年階段を上っています。国家統計局が発表したデータによると、2016年から2018年にかけて、全国の住宅販売規模は3年連続で記録を更新した。2019年のデータはまだ出ていませんが、記録を更新するのは大体の確率です。

この四年間、業界の最大の変化は、不動産企業の規模の急速な増加にほかならない。

最近、上場企業と研究機関は次々と2019年の販売データを発表し、大部分の不動産企業の販売規模は引き続き増加している。上海の不動産研究院の統計によると、2019年、「宇宙の王」の碧桂園はすでに7715億元の販売規模を実現しており、万科、恒大の販売規模も6000億元のハードルを超えている。この年、「千億軍団」は34人のメンバーに拡張されました。

4年前の2015年、「千億軍団」は7人のメンバーだけで、500億の関門をくぐり抜けた不動産企業は16社だけだった。当年の業界トップの万科は、規模は2627億元。

四年間、業界競争が進まなければ後退します。3倍から4倍の規模の成長が常態となり、「カーブ」を超えるためには7倍から8倍の成長が必要であるが、それらの「たった」だけで規模の倍増を実現した不動産企業は「脱落者」となる。

長い間、規模志向は業界の主旋律だったが、今回の成長後、勢いが鈍化する可能性がある――2019年、百強の不動産企業の権益販売金額は6.5%だけ伸び、2018年の35%から大幅に下落した。業界関係者は、新たな規模の階段を登ると、より大きな試練が訪れるとみています。管理システムを最適化し、資金、負債、業務の均衡性に対するコントロールを完成するかどうかは、不動産企業の将来の生と死を決定することができる。

「狂奔」の時代

2019年、万科、恒大、融創はそれぞれ6308億、6010億、5562億の販売規模を実現し、前年同期比3.94%増、9%増、21%増となり、業界第二位から第四位まで安定している。

碧桂園が発表した権益の販売規模は5522億元であるが、上海易居不動産研究院の統計によると、去年碧桂園は全口径で7715億元の販売を実現し、業界の「規模の王」の地位を引き続き強固にしている。

碧桂園の台頭はここ数年の業界構造の最大の変化である。2015年、碧桂園の販売規模は1402億元だけです。二年連続で倍増した後、碧桂園は2017年に初めて5000億を突破する不動産企業となりました。最近二年間、碧桂園は全口径の販売データを発表しなくなりましたが、2017年以来、会社は明らかな規模優勢で業界第一位になりました。

最近四年間、もう一つの「黒馬」があります。

例えば、陽光城の販売規模は300億から2100億まで上昇して、6倍になりました。旭輝は313億から2006億まで5倍以上伸びました。新城ホールディングスは324億から2747億まで伸びて、ベスト10に位置し、規模は8倍近く拡大しました。中南地区は229億から1961億まで伸びて、規模は同様に8倍近く拡大しました。

昨年発売された中梁ホールディングスは、168億から1525億まで4年間で8倍の規模となった。中梁が長い間資本市場の配当金を借りていないことを考慮して、このような成長は更に驚異的です。

それに比べて、成長が足りない企業が脱落し始めました。緑城は2015年に販売金額719億元を実現し、2019年には1354億元を販売し、規模は倍増したが、第11位から第24位に順位を下げた。中型の不動産企業の競争は更に激しくなり、創業者の規模は325億から808億まで増加しましたが、ランキングは20位から43位まで落ちました。

易居の統計によると、資金チェーンの陣痛を経験した万達は、ここ数年唯一の規模の下落した大規模な不動産会社で、その販売金額は1513億から567億まで下がり、ランキングは前の5位から58位まで落ちました。

「ここ数年、業界の成長が速すぎます。2015年には、会社の上下が緊張して議論しています。規模が500億に達したら、管理プラットフォームはどうやってアップグレードするべきですか？今から見れば、500億の不動産企業は60社以上あります。」西南地区のある不動産企業の関連責任者は21世紀の経済報道に対して言います。

この関係者によると、不動産企業の販売が急速に伸びており、市場の勢いが好調なほか、積極的に調整し、「価格での買い換え」を行った結果もあるという。特に2019年には融資と土地取得のコストが上昇していますが、多くの企業は明らかに価格を引き上げておらず、さらには値下げして販売しています。

公告によると、2019年、恒大、融創の販売価格はいずれも2018年よりいくらか下がった。他にも多くの不動産企業の販売価格が目立って伸びていません。

ちょうしが間もなく来る

同時に、業界の分化も進んでいます。上海不動産研究院の統計によると、持分販売金額から見ると、2019年10強の不動産企業の集中度は21.4%で、2016年より5.5ポイントアップした。50強の不動産企業の集中度は43.5%で、2016年より13.8ポイントアップした。

上海易居不動産研究院智庫センター総監は厳躍進氏によると、これもなぜ不動産企業が規模を押し上げているのかを示している。「規模が大きい企業ほど、融資、土地取得、販売における優位性が顕著になります。そしてコントロールが厳しくなればなるほど、優勢が大きくなる。

不動産市場のコントロールの力度が減らさない2019年に、業界全体の成長速度はすでに影響を受けました。統計によると、2019年の百強不動産企業の権益販売金額は同6.5%増加した。これまでの3年間（2016年から2018年まで）の成長率はそれぞれ50.8%、40.5%、35.1%だった。

上海不動産研究院は、現在の業界が長期的かつ安定した発展を続ける市場環境が明らかになりつつあり、2020年には企業全体の規模成長が安定期に入るとみています。同機構は「不動産企業が全口径の販売規模を追求する時代はすでに終わり、企業の発展の重点は『増分』から『質的』に変わってきた」と指摘している。

上記のように、不動産企業の最終的な規模の成長配当期間はすでに終了したということです。将来的には大きなM&Aの機会がない限り、50%以上、さらに倍増する規模の企業は少ないです。

規模が連続的に高くなった後に、不動産企業の管理構造の調整はすでに展開されました。

2019年、万科は前後して「初夏の行動」と「仲夏行動」を発起し、組織再建と当事者マッチング改革を行い、前者はBG、BU（事業部、業務線）に対して、後者は本社に対して行う。年末には、万科が14の都市をカバーするエリアの大転換を開始しました。この改革は万科が以前提案した「大江海」計画と脈々と受け継がれており、ピラミッド構造を打破し、組織構造をよりフラットで柔軟にし、「未来」の発展ニーズに適応させることを目的としている。

最近の展望2020年の目標と行動コミュニケーションにおいて、万科は4000字以上の報告で「未来」を14回提出しました。「未来」については、万科グループの会長郁亮氏は「総需要の伸び率低下と収入の伸び率低下の生き残り競争時代だ」と述べた。

万科だけではなく、昨年中から碧桂園、融創、龍湖、陽光城などの不動産企業が組織構造調整を始めました。これらの動作の目的は明確である。低パフォーマンスエリアを統合し、組織構造を最適化し、管理効率を向上させる。

また、一部の央企業の開発者や中小企業の人事や組織変更も頻繁に発生しています。例えば、華潤、中海は「トップ」の変更があります。泰禾は二人の連座総裁を任命して、事業パートナー制度を推進したいです。越秀、新力、佳兆業、正栄、融信などの企業も重要な人事変更があります。

厳格な躍進は、“先に規模を突き進んで、更に管理をします”の慣例によって、このような調整は未来の数年の不動産企業の常態になりますと思っています。今回の規模拡大の過程で、不動産企業は多くの代価を払いました。例えば、負債率の上昇、利潤率の低下、管理半径の拡大、販売コストの上昇など、これらの問題は全部「補修」が必要です。また、次の段階の新たな戦略をどう定めるかも、企業が考えるべき内容です。

多くの企業の規模は大きいが、リスクを防ぐ能力は同時に向上していないと指摘した。今年の市場環境は楽観的ではなく、規制が厳しく、融資が難しいという基本面は変わらず、市場もすでに下達期に入っている。そのため、今後しばらくの時間、業界の規模は恐らくとても大きい増加があることはできなくて、しかし戦略、管理の方面の大きい調整は避けられません。