「価格制限」から中古住宅へ多城の中古連動安定予想

2021年2月以来、深セン初の「中古住宅の成約参考価格」を風向計として、多くの都市がこの政策に追随し、不動産の調整が引き続き深くなり、全方位的な管理制御の構造がますます明らかになった。

不完全な統計によると、7月26日に新たに中古住宅の成約参考価格メカニズムを発表した無錫市に加え、現在までに深セン、寧波、成都、西安、上海、紹興、無錫の7都市で中古住宅参考価格制度が実施されている。

このほか、易居研究院シンクタンクセンター研究総監の厳躍進氏は記者団に、全国には少なくとも9つの都市が中古住宅価格に対して重点規範と管理制御を行っており、管理制御の形式は多様で、所有者の住宅価格をつり上げる行為、中古住宅価格情報の発表メカニズムの構築、価格情報の検証の増加などに関連していると述べた。

新築住宅の「四限」（価格制限、購入制限、ローン制限、販売制限）から中古住宅の「価格制限」まで、規制政策が「手を握っていない、道具がない、主体が監督しにくい」中古住宅市場という硬骨漢をかじり始めたことを意味する。

複数のアナリストは21世紀の経済報道に対し、中古住宅の成約参考価格制度の推進は、今年のストック市場で最も重要な政策となり、前期の都市政策の効果が良好であることを考慮して、より多くのホットな都市に後続することを排除せず、将来的には全国の住宅価格が狭い変動を示すことを明らかにした。

億翰シンクタンクはさらに、2021年上半期の不動産規制政策は長短並行、全方位、体系化傾向が明らかな特徴を呈し、つまり不動産市場規制の長期的なメカニズムは絶えず着地し、短期規制ツールは徐々に体系化され、全体的に全方位規制へと発展したと指摘した。

二重管斉下制御熱

平安証券アナリストの楊侃氏によると、政府が新築分譲証の取得や土地譲渡の段階で新築分譲価格を制限できるのとは異なり、中古住宅の所有権は住民にあり、上述の政策を通じて看板や成約価格を制限することはできないという。

両者の間の違いは、「買えばすぐに儲かる」という刺激の下で、大量の剛性需要、改善需要が早期に放出され、投資による住宅購入需要が市場に投入され、さらに新築住宅市場の熱を押し上げた。今年に入ってから、西安、杭州などのホットな都市では、新築住宅の「万人が番号を振る」現象が再現されている。

これは悪循環です。ホットな新築住宅市場で「当たりにくい」、住宅購入需要を満たすことができない家庭は、中古住宅市場に参入を余儀なくされ、さらに中古住宅価格を押し上げた。

広東省住宅政策研究センターの李宇嘉首席研究員は記者団に、中古住宅価格の下落も新規投機と投機を助長していると話した。

深センで中古住宅の成約参考価格が発表される2カ月前、深センではさらに、団地の所有者が微信群を通じて集団値上げを発表し、悪意を持って中古住宅の価格を宣伝し、主管部門に関連当事者の話をされ、団地の中古住宅のネット署名手続きを一時停止した。

「新築住宅の価格制限などの伝統的な規制手段を考慮すると、中古住宅市場の熱を抑えることは難しく、中古住宅市場は早急に規範化を待たなければならない」と楊侃氏は述べた。

今年2月の深セン中古住宅の看板使用量指数は1月より74%下落し、2月に春節休暇の影響があったにもかかわらず、後続の月の表現から見ると、中古住宅の看板使用量指数は依然として極めて低い水準を維持している。

中古住宅の成約も著しく下落し、6月の成約は23.7万平方メートルにとどまり、昨年の月平均68.3万平方メートルを大幅に下回り、前年同期比73.8%減少した。

易居研究院の統計データによると、今年1月の深セン中古住宅の成約価格は過去最高の72436元/平方メートルだった。中古住宅の成約参考価格制度の推進に伴い、6月になると、その価格は61500元/平方メートルで、中古住宅の成約価格は15%縮小した。

中古連動の下で、中古住宅の成約参考価格メカニズムが実行された後、市場の下落のリズムが新築市場にも伝わった。

深センの中古住宅市場の熱が消え、ポイントを重ねて号を振って住宅を購入するなどの政策が公布され、住宅購入客の炒め物行為が抑制され、住民の住宅購入は理性的になり、新築住宅の熱は徐々に低下している。平安証券の統計データによると、深センはこれまでの中札率が低く、一軒家が求めにくい状況を変え、現在一部の新盤の開場去化は100%未満で、例えば恒壱四季華府の購入者数が住宅源の数を出すに不足し、中札率は154%に達した。

将来的には、より多くの都市で「価格制限」

深センが最初に中古住宅価格管理の第1弾を打った後、寧波、成都、西安、上海、紹興、無錫が相次いでフォローアップした。

政策のファンダメンタルズはすべて「安定予想」に焦点を当てている。

政策内容から見ると、不動産仲介機関が価格の高い住宅源を下ろすべきだ、銀行が商業ローンの発行根拠にするべきだなど、関連機関に参考根拠とするよう要請する一方、すべてまたは重点団地の中古住宅の参考価格を公式に発表する。

深センを例に、中古住宅の参考価格メカニズムが登場した後、不動産仲介機構APP、ホームページ上のすべての住宅源の看板価格は所有者が勝手に引き上げるのではなく、成約価格情報が不透明であることを重ねて、住宅価格の上昇予想の自己強化を下げ、住宅購入者の住宅価格上昇への懸念を緩和する効果があり、住宅売買の雰囲気が抑制された。

諸葛部屋探しデータ研究センターによると、団地の参考価格を公表することは売買双方の市場予想を迅速に変えることができ、売り手は指導価格がオファーを下回った場合に住宅を回収することを選択する可能性があり、買い手は住宅価格が参考価格を上回った後に市場への参入時間を遅らせることができるため、市場の出来高価格はすぐに下落するように誘導する。

「深センの中古住宅の成約価格が15%下落したのは、今多くの住宅購入者が注目している数字で、下落したか、どのくらい下落したかと聞かれるからだ」と厳躍進は述べた。最新にこのメカニズムをフォローアップした無錫について、厳躍進氏は、市場が予想している調整、住宅価格の行政管理制御、中古住宅の需給関係の変化にかかわらず、中古住宅市場の冷え込みを促進すると考えている。

李宇嘉氏も、中古住宅の成約参考価格の発表メカニズムの下で、売り手の上場意思は明らかに弱まり、上場したくないか参考価格で上場したくないため、成約が阻害されていると述べた。また、買い手は同様に積極的ではなく、様子見気分が強いと予想している。

注目すべきは、中古住宅の成約参考価格メカニズムには、銀行がそれを融資の根拠とし、成約価格が参考価格より高い場合、商業銀行は参考価格だけで融資を行い、格差は住宅購入者が自ら解決し、住宅購入頭金を引き上げることになり、需要側から中古住宅市場の熱を抑えるためである。

複数のアナリストは、後続の中古住宅の成約参考価格制度は、特に前期の住宅価格の上昇幅が多く、中古住宅市場の熱が高い都市では、より多くのホットな都市で定着するだろうと考えている。

同時に、億翰シンクタンクは、銀行の参加が「中古住宅指導価格」政策の効果に重要な役割を果たしていると指摘した。「銀行が指導価格に応じて融資しなければ、指導価格の役割は市場感情を和らげることにあり、市場の成約価格に与える影響は少ない」。

億翰シンクタンクは、土地の譲渡から新築住宅、中古住宅に至るまで、相互に関連し、相互に影響する全体であり、住宅価格を制御するには、一部の段階の調整だけでは全体のアンバランスを招きやすく、全体から出発し、全体的に調整する必要があると強調した。

間違いなく、2020年半ば以降、「三つの赤い線」から「貸付集中度管理」、そして「集中供給地」まで、「不動産連動」から「新規住宅価格管理」、そして「中古住宅成約参考価格」まで、不動産調整政策は体系化と全方位をさらに強調し、「安定予想」目標は一貫している。