インタビュー：鄧国堅氏は広州鋳造の新贅沢品小売区について語る

特別ゲスト：鄧国堅実戦派商業不動産運営専門家海印グループ創建者の一人

鄧国堅

インタビューの背景

2011年広州小売業者業界プロジェクトのブームは依然として増加しており、太古為替、ファッション天河ショッピングセンター、高徳置地広場ショッピングセンター、太陽城広場、珠江ニュータウン地下中央広場、G 5駐機場などいくつかの大型ハイエンドショッピングセンターが落成開業する。高力国際が最新に発表した統計データによると、2011年に広州で新たに追加されたハイエンド小売面積は90万平方メートル以上で、そのうち60%以上が天河-珠江新城地区に位置している。

周舟：2011広州では新規プロジェクトの総小売面積が90万平方メートル以上になる見込みで、規模から見ると、そのうち7つのプロジェクトは10万平方メートルを超えている。并且，太古汇的开业还将提升天河商圈的档次，使其成为广州继环市东以后的第二个奢侈品聚集区域。「大天河」は本当に広州「新尖東」の潮流特区に昇進できると思いますか。

鄧国堅：私は、太古為替、万菱為替などの相次いだ開業に伴い、天河商圏すぐに環市路東に代わって広州市で最初の贅沢品集積エリアとなるだろう。そしてこのいわゆる天河商圏は、昔から人々がよく考えていた天河スポーツセンター一帯ではなく、珠江ニュータウンと天河北を含む「大天河」商圏であり、この商圏は将来の広州の最高峰の商業「ブラックホール」エリアであり、贅沢品やトレンド特区だけではありません。なぜかというと、理由は3つある。第一に、商業不動産と商圏経済は従来から「不足を損して余剰を補う」という伝統的な中華哲学を奉行してきた。当時の正佳広場の開業について、正佳広場がそばで大成功した天河城の影響で打撃を受けることを恐れていないかと聞かれたが、私は当時大胆な予言をしていた。天河という商業の大染料シリンダーの中では、それ以外の競争状態が現れる可能性は決してなく、正佳広場の開業は天河城をさらに盛んにするしかなく、天河城の進歩と発展も、新たに開かれた正佳広場と相互補完と相互作用を形成し、良性の影響であることは間違いない。

私は2007年末、正佳グループ会長特別補佐として正佳広場の計画再調和ビジネスモデル再編に参加しました。我发现，由于商圈经营面积的成倍放大，商家资源尽管有些重复，但是商家不是傻瓜，他们会根据每个商业平台的地点和不同特质，不断的修正自己的客户群体和经营手法，以此避免自己左右手互搏的窘境，而一旦所有商家都进入这种自适应轨道，自然に複合的な商家資源が形成され、つまり商家は1プラス1イコール1から1プラス1が2より大きい境地になった。

正佳広場の取締役会は私の観点を受け入れ、大胆に革新して全力で運営を広め、商店のシャッフルとモデルチェンジを繰り返してコア競争力と有効な競争を高め、多くの周辺が商圏に入っていない商店やブランドを絶えず誘致し、それによって天文学における「ブラックホール」のような効果を形成し、狭い商業空間と限られた商業プラットフォーム上で絶えず必要とされているため、ますます多くの商店ブランド資源を積載し、これらの商店ブランド資源を追う消費群落資源。

そこで、天河という商圏に注目するすべての因子は無形の力に引っ張られ、無意識に吸い込まれていった。宇宙の物質が「ブラックホール」に吸い込まれていくように、これらの物質はまた元のブラックホールと結合し、圧縮され続け、質量はますます大きくなり、引力もますます大きくなってきた。つまり、いわゆる「損失不足を補う余裕がある」ということだ。それに伴う東方宝泰、広百、天河又一城、万菱匯和未来の太古匯、ファッション天河と南に延びる珠江新城商業プレートなどは、天河の既存の商業ブラックホールの質を強めるしかなく、引力を倍にするしかなく、地域が限られているため、密度はますます大きくなり、最終的には商圏のビッグマックになるに違いない。{page_break}

周舟：広州の「三旧改造」、専門市場の移転は一部の「流量」を持ち去る、一方、山を張って投資した結果、商業物業が集中的に出現した可能性がある。ならば、特定の地域の特定の時間帯において、広州の商業小売は「需給の矛盾」が発生する可能性があり、どのようにして物業を養うことができるかは誰にも分からない。これはいわゆる「盲目期」である。広州ビジネスは盲目期を経験する可能性があると思いますか。

鄧国堅：投資の山を築くことは、国情であり商業不動産の特色でもあり、伝統的な不動産が圧迫されるにつれて、大量の投資家と投機家が期せずして概念のある新興商圏に押し寄せ、特定の時間帯に特定の地域が相対的に集中して商業不動産が爆発することがあり、これらの例は広州では過去に何度も見られたが、广州的商业圈子完全承受得了。

南部沿海部の商業の重鎮である広州は伝統的な商業貿易の歴史文化を担っているだけでなく、全国随一の商業小売卸売の集散地であり、区の広州8区2県市ではなく、南中国の商業貿易の代弁者に直面しなければならない。私は1993年から、広州のビジネス、特に複製不可能な専門と卸売市場のビジネスには臨界点と飽和点がないことを提案してきました。これはすでに十数年来の絶えずの発展を通じて検証されている以上、なぜ「盲目期」や「空窓期」という言葉が出てきたのでしょうか。もちろん、正常な商業不動産養商期はここには含まれていない。規則的な周期であるため、「盲目期」と「空窓期」には入れられない。

周舟：現在、広州のショッピングセンターが並んでおり、商圏の影響力とカバー範囲を拡大すると同時に、コア商圏の競争圧力も激化する。専門家によると、「現在のビジネス競争は、単一の百貨店と百貨店、ショッピングセンターとショッピングセンターの間の競争ではなく、商圏と商圏の間の競争にエスカレートしている」という。この問題をどう思いますか。

鄧国堅：私が見ているのは簡単です。広州という千年商都の商業不動産発展の軌跡を見てみてください。これは歴史発展の必然にすぎないことがわかるかもしれません。現在、広州のショッピングセンターは確かに雨後のタケノコのように出てきているが、全国を見渡せば、今では県級市でさえ十数万から数十万平米規模の都市複合体が多く出ており、さまざまなショッピングセンターが次々と出現している。

率直に言って、広州のショッピングセンターは暑くて、多くはありませんが、遅くなりました。このように、増量は発展の趨勢であり、広州商業も全国商業の最前線であり、小売商業が市場経済を導入した時期を覚えている。広州は先頭に立って、その年の広百ビルが開業し、革新的な売り場モデルを覚えている。有的至今还是行业内的领跑者，例如海印电器城，中大布匹市场，流花服装市场等，这些发展的过程，哪一次，哪一块不是加剧了核心商圈的竞争的呢。

私のビジネスブラックホール理論の戯言のように、将来の広州のビジネス発展態勢は、必然的に商店と商店、ブランドとブランド、百貨と百貨、ショッピングセンターとショッピングセンターの一騎打ちや袋叩きから抜け出すモデルであり、商圏への比較と競争にも拡大するしかなく、その競争の結果と状況もそれぞれのすばらしさがあるに違いない。二三線中小都市都市の商圏移転や壊滅はない。

広州商業は全国ひいては世界の注目を集めており、広州商業もショッピングセンターや都市総合体のような単一の構成ではないので、商圏間の競争に上昇するのは怖くないばかりか、かえって有利である。そうすれば、広州は北京路商圏、上下9商圏、江南西商圏、大天河商圏など、もちろん明日の星華南プレートや白雲ニュータウンもあります。このように、広州商業と広州商業不動産もお金の使い道がなく、すばらしい限りがない。

記者の視線

鄧国堅氏は、このブランド競争が勝負になった年代に、ブランド商の商品に対する展示需要はすでに大幅に向上しており、これによりシングル店舗の大面積方向への発展が牽引され、次にビジネスマスの市場需要を押し上げ、ビジネス構造の再調整が現れると考えている。

現在のビジネス競争は、単一の百貨店と百貨店、ショッピングセンターとショッピングセンターの間の競争ではなく、商圏と商圏の間の競争にエスカレートしている。

広州ビジネスの構図は、明らかに春秋時代から戦国時代に入ったことは間違いない。