数千億奥園が空き巣に遭った背景には、不動産企業の「旅江湖」の財務秘術があります。

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2019年に初めて千億クラブに足を踏み入れた中国の奥園では、ちょうど2月末に「盈喜予告」を発表したばかりですが、不意に遭遇して空いてしまいました。

3月3日から匿名で空欄した報告書とその執筆者は、奥園さんと「棒引き」した。同報告によると、奥園は過去数年間、「明株実債」、関連取引及び引出し契約を通じて真実の負債を隠し、利益を30億近く増加させた。

3月5日夜、オーストリアは明らかな公告を発表して報告に対して反撃を行って、その非持ち株株主の権益、販売と返済、基金の製品のコンプライアンスなどの問題を述べました。

不動産金融業界の人は、明株の実債は在房の不動産業界に広く存在しており、自分の金融プラットフォームを通じてプロジェクトを投資しても、多くの不動産企業が操作しています。

中国の奥園はここ数年の不動産の“黒馬”で、資本市場の燃えるような不動産の株です。この匿名報告は、会社が間もなく発表する2019年の財務諸表に影を落としている。

両者の「対決」

空欄報告によれば、奥園が注目を集めているのは、財報に不合理な点があることだ。

一つは、奥園の高速成長の販売と純負債率が一致しないこと、二つは非持ち株株主の権益と利益が等しくないことです。

過去3年半の間に、オーストリアの非持株株主の投資収益率は3.4%しか下敷きになりませんでした。碧桂園、富力、禹洲など9軒の不動産企業に比べて平均的に10%以上です。

同報告によると、オーストリアは「明株実債」として数百億の借金を信託やオーストリア株式投資ファンドなどの関係者を通じて子会社の少数株主権益に注入する一方、実質負債率（300%以上）を隠す一方で、約30億の利益を計上した。

しかし、空中では、オーストリアと関連当事者の引出し契約があるという確証はありませんでした。この報告書は、一部の投資家からも「専門的ではない」「不動産については全く知らない」と思われています。

疑問に答えた。3月5日夜、オーストリアは明らかな公告を発表しました。

オーストリア社は、プロジェクトレベルで非持ち株株主（通常は元プロジェクトの株主）を導入し、過去数年間の不動産引渡しとプロジェクト利益の移転に伴い、非持ち株権が徐々に体現されているという。

一方、不動産プロジェクトは取得項目から竣工交付までに約2～3年かかり、一部のプロジェクト（旧修正プロジェクトなど）の事業期間は5年以上に達するため、総合損益及びその他の全面収益表と総合財務状況表において、非持分の表現に時間差があり、プロジェクトの移転に伴い、非持株株主の分配利益は、関連するプロジェクトの納品スケジュールが次第に反映されてきました。

これは、少数株主の権益と利益が等しくないのは、少数株主の利益を過小評価するのではなく、株式の確認と決算の同期によるものであると概説できる。

しかし、オーストリアは非ホールディングス株主の投資経路を詳しく述べていません。同様に、この応答も空の方が納得して手を引くことができませんでした。

空振りした側は、関連資料を提供して監査機関と監督部門に与え、さらなる調査を行うと述べました。

空転した奥園の株価は3月3日から9日にかけて11.12%下落した。

これはもう中国の奥園です。2019年7月、ある投資家がオーストリアの販売データの偽造を疑問視し、株価は一日8.61%下落した。後に、奥園は明確な公告を発表して、董事会の会長の郭梓文は大いに増加して、やっと市場に自信を回復させます。

普遍的な問題？

数年前にシトロンに空振りされた恒大に比べて、オーストリアの打ち上げはあまり多くの水しぶきを引き起こしていません。

長期的にオーストリアパークを追跡している投資家は、オーストリアビジネスモデルはユニークで、1つは買収合併を主とするもので、投資は少なく、同時に管理層はプロジェクトを表の外に置くのではなく、表の外に置く必要があります。このビジネスモデルを知っている人は、空虚な報告をする観点を認めません。

配当の角度から見て、オーストリアは株式配当と資金再投入の間で比較的に良いバランスを取りました。財務諸表の統計によると、オーストリアは上場12年以来、11回の配当をしています。会社は約3分の1の利益を株主に分配し、累積配当額は38.73億元で、配当率は31.17%に達しています。

より多くの投資家は、レポートの内容がないと思う。不動産企業にとっては、昨年の信託監督が厳しくなる前に、不動産の「明株実債」は珍しくなく、企業の融資ルートの開拓、財務レバレッジの低減、連結財務諸表の最適化に有利であり、資本家にとっては高い収益を得ることができます。

不動産会社は傘下の金融プラットフォームを利用して、自分のプロジェクトのために融資します。

なぜ奥園が空きましたか？空振りレポートの専門性はさておき、市場と投資家は依然として他の不動産企業と比べて、奥園の特殊性はどこにありますか？

ある業界関係者によると、中国奥園は2016年から2019年までの上半期、非持ち株株主持分比率はそれぞれ39%、62.6%、61.4%、62.1%で、非持ち株株主持分は大きすぎて、負債比率を拡大した分母は、負債状況を隠しています。

民生証券は、明株の実債は企業の負債に算入されないが、固定収益を約束しているため、企業は払戻時においても明株の実債の満期からの現金能力に直面しているため、不動産企業の債務返済能力を判断する場合、明株の実債の規模は考慮基準の一つとしなければならないと考えている。

易居智庫研究センターの監督厳躍進氏は、明株実債であれ、継続債であれ、すべての不動産企業が財務諸表を平滑化する方式であるのに対し、これらの財務手段の使用は、会社の真実な販売と返済の上に構築しなければならないと指摘しました。会社もキャッシュフローの健康と安全を保証します。

中国のオーストリアランドのリスクは、将来の販売と返済が期待できない、または現金では短期融資債務と利息をカバーできないため、債務の違約などが発生します。

2月27日、オーストリアは、2019年のコア純利益は50%を超え、主に決算面積の増加によると、プラスの利益見通しを発表した。

上記の空振り報告書は、奥園非ホールディングス株主の利益比率が著しく上昇するため、帰母純利益は予想を大幅に下回った。

投資家は、オーストリアの年次財務諸表と管理層を見て、彼らにどのような答えを与えるだろう。